En un mercado inmobiliario convulsionado por el regreso de los créditos hipotecarios, la demanda por comprar una propiedad crece cada vez más y los precios, poco a poco, acompañan esa tendencia con alzas en los valores de publicación en todas las zonas de la ciudad de Buenos Aires, ya que, en lo que va del 2024, el 98% de los barrios de CABA registraron subas de precio.
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Aunque casi todos los barrios tuvieron aumentos, el precio medio de publicación del metro cuadrado en noviembre se mantuvo en US$2321 y acumuló un crecimiento del 6,6% en lo que va del 2024. Al bajar a números concretos, un monoambiente se ubica en US$102.418, mientras que un dos ambientes se encuentra en US$122.898 y un departamento de tres ambientes en US$169.057.
“Hay subas en casi todos los barrios, pero es importante diferenciar entre zonas como Floresta, Almagro, Parque Chacabuco y Agronomía, donde hay aumentos, pero casi imperceptibles, mientras que en barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Núñez o Las Cañitas hubo una suba más llamativa”, comparte Daniel Bryn, socio de Zipcode. Ciertamente, el informe de Zonaprop asegura que los barrios del norte de la Ciudad son los que presentan mayores aumentos.
Por su parte, Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, asegura que la suba efectivamente es generalizada, pero no es igual en todos los segmentos. “Hoy vemos aumentos de precio en todos los barrios, pero más pronunciados en los tickets más bajos y en los departamentos más pequeños, donde hay mayor presión de demanda por los créditos hipotecarios, el inversor y el consumidor final”, explica el broker.
Martín Boquete, director de Toribio Achával sostiene que es importante distinguir entre los valores de publicación y los precios de cierre: “Los primeros efectivamente están subiendo”, sostiene el broker, pero “los precios de cierre dependen de cuánta demanda tenga el departamento, según el tipo de unidad de que se trata. En ese sentido, hoy por hoy, las tipologías más demandadas son los dos y tres ambientes. No está tanto en el barrio, porque están subiendo también bastante parejo todos”.
A la hora de explicar este aumento en los valores, Fabián Achával señala que el principal motor detrás de lo que está pasando tiene que ver con que los precios se mantienen históricamente bajos, hay un cambio fuerte de expectativas, el blanqueo y la oferta de crédito hipotecario, que ya están traccionando casi 1000 operaciones por mes. ” Y como si fuera poco, la paz cambiaria y la apreciación del tipo de cambio real hacen que esa estabilidad exponencie más todo el mercado inmobiliario”, agrega el broker, que explica que cada vez que el dólar salta, se mueve el tipo de cambio o se agranda la brecha, hay mayor incertidumbre, tanto del vendedor, como del comprador, por lo que se postergan las decisiones de compra. Contrariamente, cuando hay estabilidad cambiaria, “el comprador se anima más y acelera las decisiones de adquisición”.
Esto lo demuestran los números de las escrituras, que en octubre registraron un total de 5.987 operaciones y aumentaron un 31,1% en comparación al año anterior. Si la mirada se pone en los préstamos, en octubre, el 16% de las ventas fueron realizadas con hipotecas, 5 veces más de lo registrado hace un año atrás (5%).
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Barrio por barrio
Si el análisis de los precios se lleva a cada barrio, Puerto Madero continúa siendo el que defiende los valores más altos, con un metro cuadrado promedio de US$6026. Siguen en el podio Palermo y Belgrano, con precios medios de 3209 dólares/m² y 3016 dólares/m², respectivamente. Del otro lado, Lugano cuenta con los valores más bajos, con un precio medio de 1.000 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya (1.388 dólares/m²) y Parque Avellaneda (1.516 dólares/m²).
Si se analiza los que tuvieron mayor suba, Núñez acumula una suba del 12,1% en los últimos 12 meses. Le sigue Colegiales, con 11,8% de aumento y San Cristóbal, con 10,5%. Del otro lado, Versalles fue el barrio con más baja de valores, con un 5,4% en los últimos 12 meses.
Los departamentos de pozo son los que mayor subas registraron, algo que se puede explicar por el aumento del costo de construcción en dólares que subió un 42,1% en 2024.