El horizonte de Miami cambia desde sus cimientos. Una nueva investigación de la Universidad de Miami detectó que al menos 35 rascacielos de lujo del condado de Miami-Dade se hunden de manera desigual, según informó Miami Herald.
El hallazgo amplía las advertencias de un estudio anterior de la misma universidad, que ya había revelado que esos edificios continuaban hundiéndose años después de su construcción, más allá del asentamiento inicial previsto por los ingenieros.
El fenómeno, conocido como asentamiento diferencial, puede provocar grietas en fachadas y tuberías, pisos deformados y otros daños estructurales. Aunque la investigación no indica que los edificios estén en riesgo inminente de colapso, sí plantea interrogantes sobre su estabilidad a largo plazo y los costos que podrían afrontar propietarios y consorcios para mantenerlos y repararlos.
El hallazgo en las islas barrera
El estudio determinó que 35 rascacielos de las islas barrera de Miami-Dade presentan asentamiento diferencial: distintas partes de una misma estructura descienden a ritmos desiguales, un fenómeno que puede generar daños estructurales y elevar los costos de mantenimiento y seguros.
La investigación empleó datos satelitales para rastrear los cambios de posición en puntos concretos de cada torre y confirmar que los edificios se asientan de forma dispar. Falk Amelung, profesor de la Universidad de Miami, afirmó que los nuevos registros permiten constatar con certeza la existencia de asentamiento diferencial en esos inmuebles.
El peso de las torres suele provocar un asentamiento inicial del terreno, pero ese proceso debería detenerse poco después de terminada la construcción. Los datos analizados entre 2016 y 2023 indican, sin embargo, que varios edificios continuaron descendiendo años después sobre terrenos de arena y piedra caliza porosa.
Amelung, según consignó Miami Herald, presentó los resultados en junio en una conferencia de la Agencia Espacial Europea y prevé publicar un análisis más amplio este año.
Riesgos en los edificios
El asentamiento diferencial puede abrir grietas en tuberías y fachadas, desalinear puertas, deformar barras de refuerzo y pisos, o dejar los accesos para vehículos por encima del nivel del vestíbulo. Los manuales de ingeniería recomiendan que cualquier asentamiento se mantenga entre 2,5 y 7,5 centímetros, según las características del suelo.
Esos problemas tienen solución, aunque con facturas elevadas para los propietarios. La legislación de Florida limita a siete años la responsabilidad de los promotores por defectos detectados en los edificios.
La ciudad de Sunny Isles Beach, donde se ubican varias de las torres analizadas, señaló en 2025 que no había recibido denuncias de daños asociados al asentamiento del terreno. Funcionarios de las ciudades afectadas habían indicado previamente que un asentamiento uniforme no suponía una amenaza inmediata, y los investigadores descartaron cualquier vínculo entre este fenómeno y el derrumbe de Champlain Towers en Surfside en 2021.
Construcción, vibraciones y reclamos de propietarios
El subsuelo de Sunny Isles Beach combina arena, limo, turba y piedra caliza porosa, una composición que plantea desafíos para la construcción de edificios de gran altura. La localidad, que hasta comienzos de la década de 2000 tenía un paisaje dominado por moteles de dos plantas, experimentó un auge inmobiliario que dio paso a torres cada vez más altas y pesadas. Ante los asentamientos del terreno, que superaron las previsiones iniciales, los ingenieros comenzaron a recomendar cimientos más profundos para las nuevas construcciones.
Uno de esos proyectos es el Bentley, un rascacielos cuya altura los promotores decidieron reducir en tres plantas para disminuir el peso de la estructura. Aun así, el informe geotécnico que revisó Miami Herald recomendó cimientos de 61 metros de profundidad para sostener sus 218 metros de altura. Esa profundidad supera la de los cimientos del Burj Khalifa de Dubái, el edificio más alto del mundo, pese a que este último mide cuatro veces más que el Bentley.
La investigación también planteó que la perforación para nuevos cimientos puede afectar a inmuebles cercanos al compactar la arena por efecto de las vibraciones. Esa hipótesis estuvo presente en un reclamo de la asociación de propietarios de la Millennium Tower contra la vecina Porsche Design Tower.
En 2016, los propietarios de Millennium denunciaron grietas en techos, revestimientos, la piscina, la terraza, el garaje y columnas, y atribuyeron los daños a la construcción del edificio contiguo. La asociación reclamó cerca de USD 4 millones en reparaciones, aunque el caso terminó con un acuerdo por una suma no divulgada, en parte porque la Porsche Design Tower no había incumplido el código de construcción sobre vibraciones, según indicó el medio local.
Jean-Pierre Bardet, exdecano de Ingeniería de la Universidad de Miami, revisó la documentación judicial y en un artículo publicado a principios de este año consideró que los desperfectos alegados “parecen ser muy importantes”. El caso ilustra la preocupación de propietarios por los efectos que una obra cercana puede tener sobre edificaciones ya ocupadas, aun cuando las normas vigentes no se hayan vulnerado.
Las propuestas para vigilar las torres de Miami
La construcción del St. Regis, de 60 pisos, llevó a la asociación del Marenas Beach Resort a instalar en 2024 un sistema inalámbrico de sensores valuado en USD 20.000. Los equipos registran variaciones mínimas dentro del edificio y pueden servir tanto para tranquilizar a los residentes como para respaldar una eventual demanda.
La empresa SmartCore, responsable de la instalación, indicó que otros cinco edificios altos de Miami-Dade adoptaron esos sensores tras la difusión del estudio, y que seis más podrían hacerlo antes de fin de año. Expertos independientes solicitaron que los códigos de construcción exijan seguimiento de largo plazo para detectar cambios posteriores a la etapa de obra.
Anil Misra, director del Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental de la Universidad Internacional de Florida, sostuvo que el fenómeno exige mayor conocimiento del subsuelo. “Este aspecto no se comprende bien, por lo que necesitamos analizar la geología con mayor detenimiento y crear nuevos modelos del subsuelo y de cómo se va a asentar”, señaló.
Bardet también propuso una moratoria temporal para aprobar rascacielos esbeltos y una revisión de los permisos y la supervisión de edificios altos. El desafío para las autoridades será acompañar el crecimiento vertical de Miami con controles que protejan la inversión de los propietarios y la estabilidad de las torres a largo plazo.
