Aunque el Gobierno Nacional derogó de la Ley de Alquileres hace más de un año, los inquilinos y propietarios todavía tienen dudas sobre la regulación de los contratos de alquiler y cómo se deben finalizar.
Por su parte, el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (CCyC) determina que los propietarios de un alquiler no deben hacer el procedimiento de desalojo si este no se realiza según lo establecido en el documento oficial.
Alquileres: ¿qué debe pasar antes del desalojo?
La legislación actual determina un marco que protege a los inquilinos de locaciones, especialmente en lo que relacionado con los desalojos por falta de pago.
El artículo 1222 del CCyC determina que, antes de empezar una demanda de desalojo por falta de pago para un alquiler habitacional, el propietario tiene que intimar fehacientemente al inquilino al pago de la cantidad que le debe.
Por lo tanto, según el apartado 2.2, la intimación debe hacerse por escrito, para poder acreditar su envío y recepción. También debe expresarse claramente el monto que se reclama, dónde debe realizarse el pago y la cantidad exacta a cancelar.
A su vez, el CCYC establece los casos en que los inquilinos puede rescindir el contrato de alquiler.
¿Cuándo se puede desalojar a un inquilino?
Según destaca el apartado 2.2 del artículo 1222, en el caso de que el inquilino pague la deuda dentro del plazo establecido en la intimación, el proceso de desalojo se paraliza y el contrato continúa su curso normal.
Por otro lado, si el inquilino no paga luego de la intimación y el vencimiento del plazo, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo, considerando el contrato resuelto.
Es importante destacar que este procedimiento especial no aplica a locales comerciales u otros destinos distintos al habitacional, como se destaca en el artículo 1223 apartado 2.1.
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¿Cuándo puede finalizar el contrato de alquiler el dueño?
También el Código Civil y Comercial argentino, en los artículos 1219, 1222 y 1223, establece que los propietarios podrán rescindir el contrato de alquiler si se cumple alguna de las siguientes condiciones:
- En el caso de que el inquilino modifique el destino para el que se alquiló el inmueble,
- Si le dio un uso irregular al inmueble,
- Si el inquilino abandona el inmueble,
- Si no conserva el alquiler de manera adecuada,
- Si durante dos períodos el inquilino no paga el alquiler,
- Por cualquier otra causa que se haya establecido en el contrato.
El procedimiento de intimidación se debe realizar conforme a los establecido por el CCYC.
Inquilinos: ¿cuándo se puede finalizar un contrato?
Así también, se establece en el CCYC que el inquilino también podrá decidir la finalización del contrato en los siguientes casos:
- Si el locador no cumple con la obligación de conservar la casa para que pueda ser usada de acuerdo al contrato, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino de forma indirecta o directa.
- En cualquier momento, sin expresar causa o motivo. En este punto, deberá abonar al locador el 10% del precio del tiempo restante del alquiler establecido.
