La Enmienda 3 de Florida fue aprobada en las elecciones del 3 de noviembre de 2026 y modificará el sistema de impuestos a la propiedad a partir del próximo año. La reforma contempla una mayor exención tributaria para quienes tienen una vivienda habitual en el estado, además de cambios en la valuación de otros inmuebles y en el uso de los ingresos que reciben los gobiernos locales.
La medida alcanzará a los impuestos inmobiliarios recaudados por condados y municipios, pero no eliminará los gravámenes destinados a financiar los distritos escolares. Su aplicación también tendrá condiciones diferentes para quienes ya mantenían residencia permanente en Florida al cierre de 2026 y quienes establezcan su domicilio en el estado posteriormente.
La Oficina de Investigación Económica y Demográfica de Florida proyectó que los cambios cuantificables podrían reducir los ingresos locales no escolares en aproximadamente USD 11.834,7 millones anuales cuando alcancen su efecto recurrente. La reforma entrará en vigor el 1 de enero de 2027 y sus disposiciones modificarán tanto las obligaciones de los propietarios como las finanzas de las administraciones locales.
Aprobada con el 61,98% de los votos
La propuesta, identificada como CS/HJR 1-F y denominada Save Our Homes from Excessive Property Taxes, obtuvo el respaldo de los votantes durante las elecciones generales del 3 de noviembre de 2026. Según los resultados publicados por Florida Election Watch, recibió 4.922.400 votos a favor, equivalentes al 61,98% del total, frente a 3.019.415 votos en contra.
La legislación estatal exige que las reformas constitucionales obtengan al menos el 60% de aprobación para entrar en vigor. La Enmienda 3 superó ese umbral y comenzará a aplicarse el 1 de enero de 2027.
La iniciativa modifica las secciones 4, 6 y 9 del artículo VII de la Constitución de Florida. Sus disposiciones abarcan tres aspectos principales: la ampliación de la exención para viviendas habituales, la reducción del límite de aumento anual de la valuación de determinados inmuebles y las restricciones sobre el uso de los ingresos tributarios de condados y municipios.
La reforma fue aprobada por la Legislatura estatal antes de llegar a las urnas. Su aplicación no dependerá de una nueva votación general, aunque algunas de sus disposiciones contemplan procedimientos legislativos o decisiones de las administraciones locales para ampliar determinados beneficios.
La exención para viviendas habituales llegará a USD 250.000 en 2028
La reforma modifica el tratamiento tributario de las propiedades clasificadas como homestead, término utilizado en Florida para identificar los inmuebles que sus propietarios utilizan como residencia permanente.
Para quienes mantenían residencia permanente en el estado al 31 de diciembre de 2026 y cumplen los requisitos para obtener la exención de vivienda habitual, el beneficio aplicable a los impuestos no escolares será de hasta USD 150.000 durante 2027. Desde 2028, el monto aumentará a USD 250.000.
A partir de 2029, esta última cantidad se ajustará anualmente según la variación positiva del Índice de Precios al Consumidor de Estados Unidos. El mecanismo permitirá actualizar el valor protegido frente a los cambios en los precios, aunque el monto definitivo dependerá de cada ajuste anual.
La exención no representa un pago directo al propietario ni una reducción equivalente en dólares sobre la factura tributaria. Su función es disminuir la parte del valor tasado de la vivienda que se utiliza para calcular determinados impuestos locales.
Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor tasado de USD 300.000 y su dueño cumple los requisitos para recibir una exención de USD 250.000, esa cantidad quedará excluida del cálculo de los impuestos no escolares comprendidos en la medida. El importe restante continuará sujeto a los gravámenes correspondientes.
La aplicación del beneficio requiere que el propietario tenga un interés legal o equitativo sobre el inmueble y lo utilice de buena fe como residencia permanente. Por eso, no alcanza automáticamente a segundas viviendas, propiedades destinadas exclusivamente al alquiler ni inmuebles comerciales.
Los propietarios que se muden a Florida después de 2026 tendrán un período de espera
La Enmienda 3 establece condiciones diferentes para quienes no mantenían residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026.
Estos contribuyentes podrán acceder inicialmente a una exención de USD 50.000 sobre los impuestos no escolares, cuyo valor se ajustará anualmente por inflación a partir de 2028. El beneficio ampliado comenzará durante el quinto año de vigencia de su exención de vivienda habitual.
Esto significa que deberán transcurrir cuatro años bajo el esquema inicial antes de acceder al monto mayor, sujeto a los ajustes por inflación correspondientes. El plazo se relaciona con los años de elegibilidad para la exención homestead, no simplemente con la fecha en que una persona se muda al estado.
La reforma también contempla una excepción para determinadas localidades. A partir del 1 de enero de 2030, los condados y municipios podrán reducir el período de cinco años mediante una votación de dos tercios de sus respectivos órganos de gobierno, siempre que consideren que la medida responde a una necesidad local crítica.
La disposición establece una diferencia entre quienes ya tenían residencia permanente en Florida al cierre de 2026 y quienes la establezcan posteriormente. La clasificación deberá comprobarse al solicitar el beneficio ante las autoridades tributarias correspondientes.
Los impuestos destinados a financiar las escuelas no quedarán eliminados
La Enmienda 3 no suprime todos los impuestos inmobiliarios de las viviendas habituales. La ampliación de la exención se concentra en los gravámenes no escolares, por lo que los propietarios continuarán sujetos a los tributos utilizados para financiar los distritos escolares.
El nuevo esquema conserva una primera exención de hasta USD 25.000 sobre el valor tasado aplicable a los impuestos escolares. La modificación establece que esta primera protección se aplicará exclusivamente a la valuación utilizada para calcular esos gravámenes.
La segunda exención es la que cambia sustancialmente con la reforma. El régimen anterior contemplaba un beneficio adicional para impuestos no escolares sobre una parte del valor de la propiedad superior a USD 50.000, con un límite que se actualizaba por inflación. En 2026, ese máximo era de USD 76.411.
Con la nueva disposición, ese esquema será reemplazado por los montos de USD 150.000 y USD 250.000, según el calendario establecido para los propietarios que califican desde el inicio de la reforma.
La diferencia importa porque una factura inmobiliaria puede incluir impuestos correspondientes a distintas entidades públicas. Aunque la exención ampliada reduzca la base imponible de los gravámenes locales no escolares, la parte destinada a las escuelas seguirá formando parte de las obligaciones tributarias.
La valuación de inmuebles sin homestead tendrá un límite anual del 5%
La reforma también modifica el tratamiento de las propiedades que no califican para la exención de vivienda habitual. Desde 2027, el aumento anual de su valor tasado para impuestos no escolares tendrá un límite del 5%, frente al máximo anterior del 10%.
La disposición alcanza a inmuebles residenciales y no residenciales que no cuentan con la clasificación homestead, siempre que no estén comprendidos en las exclusiones previstas para determinadas propiedades, como las agrícolas.
Entre los bienes que pueden integrar esta categoría se encuentran las viviendas de alquiler, las segundas residencias y los inmuebles comerciales. El cambio limita el crecimiento anual de la valuación imponible que utilizan las autoridades para calcular los tributos, pero no establece una exención ni elimina la obligación de pagar impuestos.
La medida tampoco modifica automáticamente las tasas tributarias de cada jurisdicción. Por lo tanto, una reducción en el límite de crecimiento de la valuación no significa que todos los propietarios de inmuebles sin vivienda habitual experimentarán una disminución equivalente en sus facturas.
El impacto sobre los costos de alquiler, los precios inmobiliarios o las decisiones de inversión dependerá de otros factores económicos, entre ellos las tasas locales, la oferta de viviendas, los seguros y las condiciones del mercado.
La reforma establece restricciones sobre el uso de los ingresos tributarios locales
Otro componente de la Enmienda 3 modifica la sección 9 del artículo VII de la Constitución estatal y establece categorías de gastos para los ingresos provenientes de los impuestos inmobiliarios recaudados por condados y municipios.
El texto contempla que esos recursos se utilicen para financiar:
- Seguridad pública, incluidos los servicios policiales, de bomberos y de atención médica de emergencia.
- Educación y escuelas públicas.
- Infraestructura, como la construcción y el mantenimiento de carreteras y puentes, además del control de aguas pluviales.
- Proyectos relacionados con los recursos naturales y la prevención de inundaciones.
- Emisión de bonos locales para los fines permitidos y pago de obligaciones existentes.
- Beneficios de jubilación de los empleados de los gobiernos locales.
- Operaciones y administración de funcionarios constitucionales de los condados, juntas de comisionados y municipios.
La disposición también contempla otros gastos que podrán recibir autorización de los funcionarios o de los órganos de gobierno de los condados y municipios, siempre que no estén prohibidos por una ley general.
Este cambio introduce condiciones sobre la asignación de los recursos tributarios locales. Su alcance dependerá de las disposiciones constitucionales y de las normas generales que regulen los procedimientos de aprobación de otros gastos.
Por otra parte, la reforma ordena a la Legislatura establecer un procedimiento uniforme para que condados y municipios puedan ampliar la exención de vivienda habitual hasta cubrir el valor tasado completo de las propiedades frente a sus respectivos gravámenes. Los distritos especiales también podrán aumentar el beneficio mediante un referéndum de sus votantes.
Estas posibilidades no significan que todas las viviendas quedarán automáticamente libres de impuestos locales desde 2027. Su aplicación dependerá de los mecanismos adicionales establecidos para cada jurisdicción.
Florida proyecta una reducción recurrente de USD 11.834,7 millones en ingresos locales
La ampliación de las exenciones tendrá consecuencias sobre la recaudación de los gobiernos locales, debido a que una parte mayor del valor de las viviendas habituales quedará fuera del cálculo de los impuestos no escolares.
La Oficina de Investigación Económica y Demográfica de Florida calculó que el impacto fiscal aumentará progresivamente durante los primeros ejercicios de aplicación de la reforma.
Las estimaciones oficiales contemplan las siguientes reducciones de ingresos:
- 2027-2028: USD 4.929,5 millones.
- 2028-2029: USD 8.714,5 millones.
- 2029-2030: USD 9.647,9 millones.
- 2030-2031: USD 10.710,2 millones.
- Impacto recurrente estimado: USD 11.834,7 millones.
Las cantidades corresponden a proyecciones de ingresos locales no escolares que dejarían de recaudarse bajo el nuevo esquema. No representan recortes presupuestarios ya ejecutados ni una reducción automática de partidas destinadas a servicios públicos.
El organismo también aclaró que no existe un pronóstico oficial sobre cuántas personas se trasladarán a Florida como consecuencia de la reforma. Para realizar sus estimaciones fiscales utilizó datos demográficos y supuestos sobre la creación de nuevos hogares, pero esos cálculos no constituyen una predicción confirmada de migración.
Tampoco se puede atribuir directamente a la enmienda una eventual reducción de recursos para la policía, los bomberos, los servicios de emergencia, el transporte o el mantenimiento de infraestructura. Las administraciones locales deberán evaluar sus ingresos y definir sus presupuestos de acuerdo con las nuevas condiciones tributarias.
La reforma comenzará a tener efecto sobre el padrón fiscal de 2027.
