Cada mes, millones de inquilinos en Estados Unidos pagan cargos que nunca vieron en el anuncio del apartamento: tarifas de administración, seguros obligatorios, servicios de utilidades calculados con fórmulas opacas. La presión acumulada llegó este año a la Comisión Federal de Comercio (FTC), que abrió un proceso formal para regular estos cobros conocidos como junk fees —cargos basura— en el mercado de alquiler residencial.
El proceso atrajo cientos de voces. De los 471 comentarios públicos recibidos, casi 400 apoyaron la regulación o documentaron problemas concretos con estas tarifas, según un análisis de The Guardian. Más de 60 se opusieron, la mayoría representantes de grupos del sector inmobiliario.
Qué son los junk fees y por qué los inquilinos están hartos
Un junk fee es cualquier cargo adicional al alquiler base que el arrendador impone de forma obligatoria, pero que no aparece en el precio anunciado. Pueden ser tarifas de administración, seguros contratados con un proveedor específico, honorarios legales o facturas de servicios públicos calculadas por terceros con fórmulas que el inquilino nunca ve.
Farah Momin, inquilina en Seattle, lo explicó ante la FTC en abril: “El mercado de alquiler es uno donde los consumidores tienen poco poder. Los propietarios pueden imponer tarifas mediante contratos de adhesión, y el costo de mudarse hace que los inquilinos absorban cargos injustos antes que irse. Se necesitan protecciones federales mínimas para equilibrar este campo de juego”.
El fenómeno creció junto con la expansión de las gestoras inmobiliarias profesionales, cuyo modelo de negocio depende en parte de esas tarifas. Según el análisis de The Guardian sobre datos del censo, los edificios administrados por empresas profesionales aumentaron su participación en el mercado de alquiler un 47% en la última década.
Quién reclama y qué pide
El representante demócrata de Florida Maxwell Frost, él mismo inquilino, pagó una tarifa de solicitud de USD 300 y lo vivió de cerca. “Cuando sumas todos esos cargos basura, la disparidad de precios se vuelve más obvia. Solo tienes que ser transparente sobre lo que cobras”, dijo a The Guardian.
Frost presentó la End Junk Fees for Renters Act en 2023 y de nuevo en 2025. El proyecto aplicaría únicamente a viviendas con financiamiento federal, pero prohibiría ciertos cargos y exigiría un precio total que incluya todas las tarifas obligatorias.
El senador de Oregón Jeff Merkley presentó un proyecto complementario en el Senado. Ninguno de los dos tiene copatrocinadores republicanos.
En abril, una coalición de 27 fiscales generales estatales envió un comentario a la FTC para que adopte “un estándar federal mínimo claro” en materia de cargos en vivienda de alquiler.
La industria inmobiliaria responde
Las asociaciones del sector no niegan los cargos: argumentan que son parte del modelo. En un comunicado conjunto ante la FTC, los principales grupos del rubro sostuvieron que “las restricciones a tarifas razonables crean barreras prácticas e inflan los costos base de la vivienda”.
La Asociación Nacional de Apartamentos (NAA), que agrupa a más de 113.000 miembros, advirtió que los precios “todo incluido” podrían “inflar artificialmente los costos de la vivienda de alquiler”. Sus filiales locales enviaron comentarios a la FTC basados en una plantilla común, con el argumento de que las transacciones de alquiler son demasiado complejas para ese modelo de precio único.
Multas millonarias y demandas: los casos que aceleraron el debate
Dos acuerdos judiciales impulsaron la nueva ronda regulatoria. En 2024, Invitation Homes, el mayor arrendador de viviendas unifamiliares del país, llegó a un acuerdo de USD 48 millones con la FTC por cargos que la agencia calificó de injustos. La empresa no admitió responsabilidad.
En diciembre, Greystar, la mayor empresa de gestión de apartamentos de Estados Unidos, cerró un acuerdo de USD 24 millones con la FTC y el estado de Colorado por cargos similares. Greystar describió la práctica de anunciar el alquiler base y luego agregar tarifas obligatorias como “una práctica consolidada y generalizada en toda la industria”.
Shaun Cordeiro, economista conductual, experimentó esa lógica en un edificio de Greystar en Boston Harbor. Las facturas de agua —calculadas con una fórmula que nunca vio— no cuadraban con su consumo.
Cuando lo planteó, la administración respondió con evasivas. “Soy economista. No ‘sale en la colada’”, dijo a The Guardian. Tras una crisis de salud que lo dejó atrasado en el alquiler, Greystar le cobró honorarios de desalojo que generaron un saldo negativo imposible de saldar. En noviembre de 2023, presentó una demanda colectiva en un tribunal federal de Massachusetts.
Qué puede cambiar a nivel federal
Tras el cierre del primer período de comentarios en abril, la FTC informó a fines de mayo que aún revisaba las respuestas. El proceso anterior de la agencia —sobre cargos basura en boletos de eventos y alquileres de corta duración— tardó dos años y medio desde su anuncio hasta que las reglas entraron en vigor en mayo de 2025.
Solo cuatro estados —Colorado, Massachusetts, Minnesota y Nevada— exigen actualmente que los propietarios anuncien un precio mensual total. Otros 17 tienen regulaciones parciales sobre ciertos tipos de cargos, como tarifas de solicitud o por pago tardío, según un informe de noviembre del Centro Nacional de Derecho del Consumidor. El resto no tiene protecciones explícitas.
Bajo los términos del acuerdo con la FTC, Greystar debe divulgar un “precio mensual total de arrendamiento” que incluya el alquiler base y todas las tarifas fijas obligatorias. La empresa apoya en sus comentarios públicos que esa misma regla se extienda a toda la industria, aunque se opone a incluir las tarifas variables de servicios públicos en ese precio total.
