l mercado inmobiliario atraviesa una etapa de reacomodamiento donde la cautela y la precisión definen cada operación. En una entrevista concedida al programa Sentido Común por Radio Fisherton, el corredor y especialista del sector Alejandro Bassini definió el momento actual como un mercado “quirúrgico”, donde conviven distintas realidades según la tipología, la ubicación y el perfil financiero del comprador.
La venta en pozo: del cálculo de renta a la solidez de la constructora
Uno de los cambios de paradigma más notorios se observa en los desarrollos en ejecución. Bassini remarcó que las prioridades de los inversores cambiaron drásticamente respecto a décadas anteriores:
“Históricamente, cuando ofrecías un desarrollo en pozo, la primera pregunta del cliente era si iba a dejar rentabilidad, luego dónde estaba ubicado y cuánto había que desembolsar. Hoy, la principal pregunta es: ¿Quién construye?. El comprador quiere saber quién es su socio y si la empresa tiene los recursos genuinos para terminar la obra sin sorpresas”, explicó.
El especialista precisó que el pozo representa un nicho acotado del 4% al 5% del volumen total, donde los valores para constructoras consolidadas y de primera línea oscilan a partir de los 1.500 a 1.600 dólares el metro cuadrado.
El usado manda y castiga las sobretasaciones
Frente a los mayores costos de la construcción, Bassini subrayó que el precio de referencia del mercado hoy lo determina el inmueble usado, impulsado por quienes buscan evitar la incertidumbre de los plazos de obra:
- Márgenes de cierre mínimos: “Hoy los márgenes entre el precio de publicación y el de cierre no pueden superar un 5%, 6% o 7%. Si una unidad vale técnica y funcionalmente 100.000 dólares y se publica en 130.000 esperando ofertas agresivas, queda automáticamente fuera de mercado”.
- Segmento con mayor rotación: Las unidades de 20 a 25 años de antigüedad, con títulos perfectos y ubicadas en el macro y microcentro, son las que concentran la mayor dinámica de escrituración.
- Créditos hipotecarios: Aunque fluyen a cuentagotas, su reactivación dinamizó la compra de viviendas intermedias en zonas tradicionales.
Mapa barrial: Lourdes como estrella y el freno en lotes privados
El análisis territorial expone fuertes asimetrías de precios y demanda en la plaza urbana y metropolitana:
- Barrio Lourdes (la zona más buscada): Comprendido entre Av. Pellegrini, Bv. Oroño, Córdoba y el Parque Independencia, se posiciona por encima de Pichincha en la defensa del valor del suelo. “Los números de venta final cierran mejor para el desarrollador en relación a la incidencia del lote”, destacó.
- Luis Agote y Abasto: En el entorno de la ex Terminal (Luis Agote), las casas encuentran un techo de mercado cercano a los 100.000 dólares, transaccionándose unidades estándar entre los 80.000 y 90.000 dólares. Abasto, en tanto, recuperó tracción gracias a la reconversión de valores y el crédito hipotecario.
- Fisherton: Se observan brechas amplias donde propiedades publicadas en 180.000 dólares terminan cerrando operaciones en torno a los 110.000 o 120.000 dólares.
- Lotes en barrios cerrados: El encarecimiento de los costos fijos alteró la retención de terrenos: “Mantener un lote con expensas de 700.000 u 800.000 pesos mensuales ya no es viable para especular. Hay mayor oferta disponible en urbanizaciones cerradas de Funes, Ibarlucea y Pueblo Esther que antes no tenían disponibilidad”.
Alquileres: alta oferta y corrimiento en las fechas de cobro
En el rubro locativo, la recuperación de la oferta amplió las opciones para los inquilinos, obligando a los propietarios a fijar valores competitivos para no afrontar vacancias prolongadas:
“El inmueble compite contra la inflación y contra las otras unidades disponibles. Si no se ajusta el precio, un departamento desocupado puede tardar 90 días en alquilarse”, apuntó.
Respecto al cumplimiento en los pagos, Bassini descartó una morosidad terminal, pero admitió una postergación en los plazos mensuales: “Al ser una plaza dominada por el sector privado y el monotributo, la gente va construyendo sus ingresos a lo largo del mes. Antes cerrábamos las cobranzas el día 10 o 15; hoy la administración se extiende hasta el día 29 con esquemas más flexibles y personalizados”.
La entrada Mercado “quirúrgico”: el usado fija los precios, el pozo exige garantías de solvencia y se estiran los plazos en los alquileres se publicó primero en SL24.