Las casas nuevas ya cuestan menos por metro cuadrado que las usadas en varios de los principales mercados de Estados Unidos, después de que el aumento de la oferta llevó a los constructores a reducir precios y a ampliar los incentivos.
Un análisis de plataforma de información inmobiliaria Zillow indicó que, en julio de 2026, el precio mediano por superficie de las viviendas recién construidas quedó por debajo del de las propiedades existentes a escala nacional. La comparación se basa en las operaciones relevadas por la plataforma y no en propiedades idénticas.
La diferencia modifica una relación que había prevalecido durante los últimos años. Entre 2018 y 2024, las viviendas nuevas fueron más caras por metro cuadrado en 77 de los 84 meses analizados.
En cambio, durante 17 de los 19 meses previos a julio, se vendieron por debajo de las usadas en distintos mercados.
Austin, con la mayor brecha: 19,3 % de descuento en vivienda nueva
Austin, en Texas, encabezó las áreas metropolitanas con mayor diferencia a favor de la obra nueva.
Allí, el precio mediano de una casa nueva fue de USD 1.981 por metro cuadrado, mientras que el de una existente alcanzó USD 2.454. La distancia fue de 19,3 %, la más amplia del relevamiento de Zillow.
El mercado de Austin acumuló una elevada actividad constructora desde el auge inmobiliario posterior al inicio de la pandemia.
La mayor cantidad de unidades disponibles incrementó la competencia entre desarrolladores y presionó los valores de las propiedades nuevas.
Raleigh, Carolina del Norte, se ubicó entre los mercados con mayores descuentos para las viviendas recién construidas: su precio por superficie fue 14,4 % inferior al de las propiedades usadas, de acuerdo con el análisis de Zillow.
En San Diego, California, la obra nueva también se situó entre los mercados donde el precio por superficie quedó por debajo del de las viviendas existentes, según el mismo relevamiento.
En Tampa, Florida, las construcciones nuevas costaron 12,4 % menos por superficie. El análisis de Zillow atribuyó parte de esa diferencia a la competencia entre constructoras, que impulsó unidades de menor precio y mejores condiciones para concretar operaciones.
Oferta de vivienda nueva en 9,6 meses de ventas
El inventario de viviendas nuevas equivalió a 9,6 meses de ventas en julio, frente a los 7,6 meses de dos años antes.
El registro también quedó por encima de los cerca de seis meses observados en julio de 2018 y de 2019.
Con más unidades pendientes de venta, los constructores recurrieron a rebajas directas y a incentivos financieros, entre ellos tasas hipotecarias reducidas.
“Durante años, los compradores supusieron que la construcción nueva estaba fuera de su alcance”, afirmó Kara Ng, economista sénior de Zillow, en declaraciones a Fox Business, canal de noticias financieras estadounidense.
Ng señaló que esa percepción tuvo sustento durante buena parte de la última década y recomendó revisar las alternativas disponibles.
En los mercados donde los constructores fueron más activos, las empresas necesitan vender el inventario acumulado y pueden ofrecer condiciones de financiación que los propietarios particulares difícilmente igualan.
“Los compradores están encontrando las mejores oportunidades en los lugares donde los constructores fueron más activos”, dijo Ng a Fox Business.
Los descuentos se concentran así en varios mercados del Cinturón del Sol, donde la disponibilidad de viviendas es más amplia.
Inventario de casas usadas todavía 17,1 % por debajo del nivel prepandemia
La situación del mercado de reventa es distinta. La oferta de viviendas existentes permanecía 17,1 % por debajo del nivel anterior a la pandemia, de acuerdo con la investigación de Zillow.
Muchos propietarios obtuvieron sus hipotecas cuando las tasas rondaban el 3 %, por lo que conservan cuotas mensuales más bajas.
Además, la apreciación de sus inmuebles elevó el patrimonio acumulado, dos factores que reducen la presión para aceptar una rebaja al vender o que incluso permiten optar por alquilar la propiedad.
La escasez relativa de viviendas usadas ayuda a sostener sus precios por superficie. Las nuevas unidades suelen ser más pequeñas y ocupar lotes de menor tamaño, pero la necesidad de los constructores de reducir existencias tuvo mayor peso en los mercados con abundante oferta.
El análisis de Zillow advirtió que la desaceleración en los permisos de construcción podría limitar la cantidad de proyectos a futuro.
El déficit habitacional estimado en el país asciende a 4,7 millones de viviendas; para Ng, las reformas de zonificación y la aceleración de los permisos locales son medidas centrales para sostener la construcción.
San Antonio, con 37,1 % de las operaciones en vivienda nueva
Las casas recién construidas representaron 12,6 % de todas las compraventas en los 12 meses cerrados en julio de 2026, la misma proporción de 2019 y por debajo del 16,7 % alcanzado en 2023.
San Antonio, Texas, registró la mayor participación de obra nueva, con 37,1 % de las operaciones. Raleigh quedó segunda con 33,6 %, mientras que Hartford, Connecticut, ocupó el extremo opuesto, con apenas 2 % de ventas correspondientes a viviendas nuevas.
Las áreas metropolitanas texanas ganaron peso frente a 2019. San Antonio avanzó 12,9 puntos porcentuales, Dallas sumó siete puntos y Houston, 6,8.
En sentido contrario, Nueva Orleans sufrió una caída de 17,7 puntos porcentuales, y Baltimore y Atlanta también perdieron participación.
Nueva York mantiene precios más altos para las viviendas nuevas
La relación se invierte en las zonas con menor desarrollo. En el área metropolitana de Nueva York, las viviendas recién construidas conservaron un precio por superficie superior al de las propiedades existentes, según el análisis de Zillow.
Cleveland, Milwaukee y Detroit también estuvieron entre los mercados donde las unidades nuevas conservaron precios superiores. La oferta acotada y las dificultades para desarrollar proyectos favorecen allí a segmentos de mayor valor.
La metodología de Zillow compara las medianas del precio por metro cuadrado de casas unifamiliares y condominios nuevos y existentes.
No enfrenta propiedades idénticas, sino el conjunto de operaciones realizadas en cada segmento, por lo que las diferencias reflejan tanto los valores como la composición de las ventas.
